У меня вопрос по доверенности на продажу недвижимости. Я вижу в Нью-Йорке, но имею недвижимость в России, Санкт-Петербург.
Мой риэлтор просит оформить доверенность с формулировкой «продать за цену и на условиях по своему усмотрению» и «с правом получения следуемых денег».
Риэлтор и нотариус настаивают, что такая формулировка нужна для быстрого оформления через ЕГРП... и что я должен доверять своему риэлтору. Но у меня с этим проблемы :-). Мне представляется, что я сильно подставляюсь... по этой доверенности, квартира может быть продана за любую цену, а конкретно за существенно меньшую, чем я планирую. Кроме того, "право получения следуемых денег" я предпочитаю оставить за собой. Я выдавал такие доверенности в прошлом, но предпочитаю не рисковать в будущем.
Мне интересно необходимо ли оформлять доверенность как советует риэлтор и можете ли Вы что-то посоветовать опираясь на Ваш опыт? Другая формулировка? Дополнительные документы?
Итак, вопросы:
Важно, чтобы недвижимость была продана за оговоренную цену. При этом возможен вариант, что цену придется менять в зависимости от рынка. Каким образом это сделать без переоформления доверенности? Понятно, что я могу позвонить и сказать: «давайте скинем миллион рублей», но как это подтвердить легально?
Доверенность должна гарантировать получение денег. Понятно, что деньги закладываются в ячейку до тех пор, пока я не приеду в Россию и не получу их. Но что если риэлтор или риэлторская фирма выйдет из бизнеса и т.п.? Можно ли оговорить, что завершение сделки происходит только в моем присутствии? Какие еще варианты?
В то же время, доверенность не должна затормозить оформление сделки через ЕГРП.
Давая эксклюзивное право на продажу, могу ли я быть уверен, что недвижимость активно продается?
Понимаю, что некоторые из этих вопросов специфичны, но надеюсь, у Вас встречались аналогичные ситуации.
Есть еще один осложняющий момент, а именно давние и дружеские отношения с этим риэлтором, т.е. всякие методы «выкручивания рук» и «введения внешнего управления» в данном случае не совсем подходят. Хотелось бы, чтобы документы были оформлены так, чтобы это было понятно и надежно для обеих сторон.
Заранее спасибо.
Вы можете выдать доверенность либо с правом определять цену, либо без, третьего не дано. Мне часто приходится участвовать в продаже квартир многих своих клиентов, проживающих в Америке, Австралии и Европе, и мы выходим из положения выдачей двух разных доверенностей. Одна мне – адвокату – определять цену, подписывать договор, получать деньги, иметь доступ к ячейке, подписывать акт приема-передачи, открывать счет, переводить деньги, и т.д. Вторая – агенту: найти покупателя, собрать документы, решить организационные вопросы.
Нельзя переоценивать агента, и ни в коем случае нельзя ему давать лишние полномочия. Либо Вы сами приезжаете и лично во всем участвуете, либо выдаете доверенность тому, кому очень доверяете, либо обращаетесь к адвокату. Если Вы даете неограниченные полномочия агенту, Вы рискуете быть обманутым.
Агенты не должны никогда и ни при каких обстоятельствах иметь доступ к Вашим деньгам. Никакая формулировка доверенности не убережет Вас от обмана или форс-мажора. Этой формулировки просто не должно быть. Либо Вы действуете сами (что лучше всего), либо от Вашего имени действует адвокат, с которым агентство вынуждено будет считаться. Если нужно, можете рассчитывать на меня и мою юридическую фирму.
Полномочия агенту для ЕГРП в доверенности должны присутствовать обязательно. Весь документооборот – кроме права подписи под договором купли-продажи – Вы можете доверить агенту.
Давая доверенность только агенту, Вы не можете застраховаться никак. Ни один агент не является профессиональным юристом, и его задача сводится к минимуму. Если Вас интересует результат, Вы должны быть в Питере или иметь в Питере свои глаза и руки. Если с личным присутствием проблема, я буду рада Вам помочь.
Если у Вас возникли все вышеперечисленные вопросы, значит, Вы не можете 100% доверять агентству. И агент Ваш – человек, скорее всего подневольный, у которого есть свое начальство, которое само умеет выкручивать руки – не в Вашу пользу. Вам лично или постороннему юристу это будет сложно сделать, своему агенту – легко. Ни одна формулировка в доверенности не обеспечит для Вас безопасность сделки. Или Вы укажете, что полностью доверяете определять цену, и ситуация выходит из-под Вашего контроля; либо Вы оставляете это право за собой или за своим адвокатом, и тогда никто не скажет Вам, что квартиру продали на 3 млн дешевле, чтобы покупатель не ушел. Формулировки типа «обязан согласовать с продавцом» не помогут.
И главное:
1) не давайте доверенность на продолжительные сроки, ограничивайте срок действия доверенности сроком, исчисляемым в месяцы, а не в годы;
2) не выдавайте доверенность на подписание договора купли-продажи и на получение денег с правом передоверия. Только без права передоверия, и только на короткие, контролируемые сроки.
Divorce in Russia ©
Copyright © 1998-2026
Russian attorney at law Karina Duvall.
